기타 비주거용 부동산 감정평가 과세
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□비거주용 부동산에 대한 감정평가 강화 배경
• 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 매매사례가액 등 시가에 의해 평가하는 것이 원칙이고, 시가가 없는 경우 공시가격 등 보충적 평가방법으로 평가하고 있다. 그런데, 아파트나 오피스텔은 공시가격이 있고 또 거래가 많아 매매사례가액 등을 시가로 활용할 여지가 많은 반면, 속칭 꼬마빌딩 등 소규모 비주거용 부동산은 공시가격이 없는 것이 많다. 또한 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하여 과세하기 어려워 과세 형평성 논란이 많았다.
• 이런 점을 감안하여 최근에 세법이 개정되었고, 이를 바탕으로 과세관청에서는 적극적으로 감정 평가를 실시하여 과세하고 있다. 따라서 오피스텔이나 아파트와는 달리 공시 가격이 없는 비주거용 부동산, 즉 소규모 건물이나 토지를 증여할 경우에는 감정평가를 받아 증여세를 신고ㆍ납부하는 것이 안전하다.
□과세근거
• 상속재산을 시가에 의해 평가할 때 일반적으로 상속개시일 전후 6개월(증여의 경우에는 증여일 전 6개월, 후 3개월) 내 매매사례가액이나 감정가액 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다. 또한, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항이 개정됨에 따라 2019.2.12. 이후에 상속이 개시되거나 증여받는 분부터는 상속세 또는 증여세의 법정결정기한까지 확인되는 매매ㆍ감정ㆍ 수용가액 등에 대해서는 평가심의위원회를 통해 시가로 인정할 수 있게 되었다.
• 예를 들어, 공장건물과 토지를 보충적 평가방법(토지는 공시지가, 건물은 기준 시가)에 따라 100억 원에 평가하여 2020.12.1. 증여하고 2021.3.31. 증여세 신고를 한 경우 증여세 법정결정기한인 2021.9.30.까지는 과세관청에서 감정평가를 해서 그 가액을 시가로 보아 증여세를 결정할 수 있다.
□감정평가대상 부동산
• 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조에 따른 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)로서 2019.2.12. 이후 상속 및 증여받은 것 중 법정결정기한이 지나지 않은 물건이 대상이 된다. 비주거용 부동산 중 국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용 건물은 제외된다. 또한, 비주거용 부동산 전체가 감정평가대상이 되는 것은 아니며 시가와 신고한 평가액의 차이가 큰 경우 대상이 된다. 다만, 신고한 평가액과 시가의 차액이 얼마 이상이어야 되는지에 대한 기준은 외부에 공개 되지 않고 있다.
□감정평가 및 시가인정 절차
• 과세관청에서 감정평가를 실시할 때는 먼저 납세자에게 어떤 물건을 감정평가 할 것인지에 대한 안내문을 발송한다. 그리고 공신력 있는 두 개 이상의 감정기관에 감정평가를 의뢰한다. 평가가 완료된 후에는 재산평가심의위원회에서 감정가액의 적정성, 가격변동의 특별한 사정유무 등을 감안하여 시가 인정여부를 심의하고 시가로 인정되면 감정가액으로 상속ㆍ재산가액을 평가하게 된다.
• 만약, 납세자가 감정평가결과에 이의가 있는 경우 재산평가심의위원회에서 의견을 표명할 수 있으며, 상속ㆍ증여세 결정과정에서는 과세전적부심사 및 이의 신청ㆍ심사ㆍ 심판청구 절차 등을 통해 이의를 제기할 수 있다.
□감정평가액으로 추가 과세 시 가산세
• 과세관청에서 감정가액으로 평가함에 따라 납세자가 신고한 평가액보다 상속 또는 증여재산 가액이 높아져서 추가 납부세액이 발생하는 경우에도 신고불성실 및 납부지연가산세는 부과하지 않는다.
□증여세 및 상속세 신고 시 고려할 사항
• 비거주용 부동산에 대한 과세관청의 감정평가는 지속적으로 강화될 것으로 예고되고 있다. 증여세 및 상속세 신고를 하고 나서 예기치 못한 세금을 추가로 부과받게 되는 경우 증여세 납부자금 마련, 또 상속의 경우에는 이미 재산이 배분되었는데 상속인 간에 납부자금에 대한 조정이나 신고오류에 대한 시시비비 등의 문제가 발생할 소지가 있으므로, 신고 전에 해당 재산의 적정시가를 탐문하여 보충적 평가액과 차이가 큰 경우 감정평가를 적극 고려할 필요가 있다.
• 아울러, 증여세 및 상속세를 신고기한 내 신고하는 경우 산출세액의 3%에 해당하는 금액에 대해 신고세액공제를 할 수 있으므로 이점도 고려해야 한다.
※ 관련 세법해석 사례 및 판례 등
• 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하여 증여세 결정기한 내에 감정평가를 하고 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 평가액을 증여재산가액으로 함은 정당함(적부-국세청2020-0124, 2020. 10.23.).
• 상속개시일을 가격산정기준일로 하고, 감정가액평가서 작성일을 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 사이로 하여 2개 감정기관에서 감정평가받은 가액을 평가심의위원회에 회부하는 경우, 평가심의위원회의 심의대상에 해당함(기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27.).
• 납세자 또는 과세관청이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 따른 평가기간 다음 날을 가격산정기준일로 하고 감정가액평가서 작성일을 동 시행령 제78조 제1항에 따른 법정결정기한 전까지로 하여 감정평가한 가액이 있는 경우 그 감정가액은 평가심의위원회의 심의대상에 해당되는 것임(기획재정부 재산세제과-480, 2020.6.29.)
• 개정된 「상속세 및 증여세법」 영에 따라 법정결정기한 이내에 거래사례비교법으로 감정평가하여 평가심의위원회의 심의를 거쳤고, 그 가액은 수익환원법으로 지지되는 것으로 나타나므로 감정가액을 시가로 볼 수 있음(적부-국세청2020-0071, 2020.11.6.).
• 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 따라 법정결정기한 이내 조사청이 직접 감정평가하여 평가심의위원회의 심의를 거쳤고, 청구인 스스로 별도로 감정평가하여 가액을 제시하고 있으므로 이들 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있음(적부-국세청2020-0121, 2020.9.16.).
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